Московская Оценка

Для каких целей нужны оценочные услуги:

Для физических лиц:

совершение сделок по приобретению или продаже имущества;
определение суммы ущерба принадлежащей собственности;
оформление кредита с залогом оцениваемого объекта;
вступление в права наследства;
споры со страховой компанией относительно суммы возмещения;
приватизация недвижимости;
деление имущества в результате развода супругов;
оформление полиса страхования собственности;
иные случаи, предусмотренные законодательством РФ.

Для бизнеса:

получение банковского кредита с залогом недвижимости;
переоценка основных производственных фондов и иных активов;
намерение осуществить имущественный взнос в уставный капитал;
споры относительно кадастровой стоимости объекта;
переход компании на международный стандарт бухгалтерского и налогового учета;
подписание договора лизинга или аренды;
продажа или приобретение имущества;
разрешение имущественных споров с третьими лицами;

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

С точки зрения оценщика объектом недвижимости являются все земельные участки и капитальные постройки, на них расположенные. Вся недвижимость делится на несколько групп в зависимости от области применения и предназначения.

Классификация недвижимости

Любой объект недвижимости, по мнению экспертов, можно отнести к той или иной категории:

жилые комнаты и квартиры;
отдельно стоящие дома, дачи и коттеджи;
торговые и офисные помещения, склады и прочая коммерческая собственность;
земля;
производственные здания;
спортивные сооружения и др.

Целью оценки любой недвижимости (коммерческой и жилой) является определение ее рыночной стоимости. Причинами обращения к услугам оценщиков могут быть любые имущественные правоотношения, нуждающиеся в регистрации (собственность, аренда, право оперативного пользования и т.д.).
Объективность экспертизы недвижимости

Экспертиза недвижимости требует от исполнителя высокого профессионализма, ведь необходимо учесть влияние целого ряда внешних факторов:

наличие обременений (арест, сервитут, иные ограничения пользования);
географическое положение объекта;
технические параметры (число этажей, возраст постройки, физический и моральный износ, материал стен и перекрытий, площадь и т.д.);
присутствие коммуникаций и их состояние;
интенсивность застройки местности;
наличие транспортного сообщения;
степень развития инфраструктуры;
экологическая ситуация и т.д.

Перечисленные выше факторы оказывают прямое влияние на конечную стоимость недвижимого объекта. И только грамотный эксперт сможет оценить степень влияния того или иного параметра в настоящем времени и в перспективе.
Используемые в оценке недвижимости методы

Эксперт при оценке недвижимых объектов использует комплексный подход и различные подходы для определения рыночной стоимости:

сравнительный анализ – обзор текущих сделок объектам, имеющими аналогичные характеристики;
доходный подход – основа этого метода заключается в расчете предполагаемого дохода от недвижимости (актуально при оценке объектов аренды, лизинга и т.д.);
затратный метод – суммируются затраты на возведение или приобретение недвижимости, берется во внимание степень износа (как физического, так и морального).

Зачастую оценщик использует сразу несколько подходов для получения адекватного результата экспертизы. Окончательная стоимость объекта фиксируется в документе – отчете оценочной компании, который является юридической документацией и признается безоговорочно любыми инстанциями.

Порядок проведения экспертизы

Специалисты нашей компании – эксперты со стажем и необходимой профессиональной подготовкой. Порядок оказания услуги следующий:

клиент оформляет заявку на оценку недвижимости;
подписывается договор, в котором закреплены все нюансы выполнения работ (сроки, обязательства, стоимость);
заказчиком исполнителю передаются документы на недвижимость, которую необходимо оценивать (технический паспорт, планы, свидетельства и т.д.);
выезд эксперта на место для видео- и фотосъемки, сбора необходимой информации об объекте;
обработка собранных данных, непосредственно сама оценка;
формирование подробного отчета по всем требованиям, прописанным в законодательстве РФ об оценочной деятельности;
выдача клиенту результатов экспертизы.

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Бизнес в современной России – перспективное направление деятельности активных людей. В процессе регистрации коммерсант создает юридическое лицо или выступает в качестве индивидуального предпринимателя. Организационно-правовая форма может быть любой, цель бизнеса всегда одна – извлечение прибыли из реализации продукции, от оказания услуг или пользования какими-либо активами. Собственник предприятия часто заказывает оценку для точного определения доли уставного капитала или реальной цены акций.

Оценка бизнеса: свои нюансы

В рамках экспертизы любого бизнеса оценщик определяет стоимость активов и пассивов объекта. Сюда относятся все производственные мощности компании, автопарк, оборудование и инструменты, земля, складское хозяйство, финансовые вложения, нематериальные активы, прочее недвижимое имущество.

При анализе конкурентоспособности компании эксперт изучает рынок, цель данного мониторинга - оценка прибыли предприятия в перспективе, динамика рентабельности через определенный промежуток времени. На вышеуказанные величины оказывают влияние многие факторы: местоположение бизнеса, спрос на выпускаемый товар или предлагаемую услугу, наличие конкурентов, средний объем потребления и т.д.

Используя комплексный подход, специалист определяет цену бизнеса с максимальной точностью, учитывая все реалии времени и последние тенденции в экономике страны.

Особенности бизнес-экспертизы

Оценивать коммерческую компанию можно как целиком, так и по отдельности. Стоимость какой-то доли в предприятии может потребоваться акционеру, желающему выйти из состава учредителей. Зачастую цена доли не определяется пропорционально всей стоимости бизнеса.

Пример: стоимость компании – 20 млн. руб. Цена 10%-го пакета акций не будет составлять 1/10 от общей величины, потому что миноритарный пакет ценных бумаг не может сравниться с правом распоряжения всем предприятием.

Владелец контрольного пакета акций вправе менять руководящий состав, диктовать свои правила при расходовании денег и активов. Миноритарные акционеры обладают ограниченными правами и чем меньше их % в «общем котле», тем скуднее возможности диктовать какие-либо условия соучредителям.

Применяемые экспертом подходы

Чтобы определить стоимость компании или отдельной ее доли, оценщик использует различные методы:

сравнение с компаниями-конкурентами и другими участниками рынка по всевозможным критериям (объем выручки, рентабельность, перспективы развития и т.д.);
доходный подход – позволяет определить потенциальную прибыль на какой-то промежуток времени (на квартал, год, пятилетку и т.п.);
затратный подход - определение чистых активов, путем переоценки по рыночной стоимости пассивов и активов компании.

Ориентация любой коммерческой компании на рентабельность позволяет выявить самый эффективный подход для определения ее стоимости – прогнозирование прибыли, ее корректировка с учетом многих факторов.

При экспертизе убыточного предприятия (процедура банкротства) специалист чаще всего пользуется затратным методом, т.к. вопрос получения прибыли отпадает сам собой. В этом случае важно рассчитать рыночную ценность имущественного комплекса для расчетов по обязательствам юридического лица.

Итогом работы оценщика становится составление подробного отчета с указанием реальной стоимости объекта.

ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ

Нематериальными активами называют любую интеллектуальную собственность, на которую оформлены в установленном законом порядке авторские права. НМА обладают стоимостью, но не имеют материального содержания. Иными словами, нематериальные активы невозможно «потрогать» руками. Применительно к предприятиям, НМА могут быть представлены товарными знаками, ноу-хау, результатами разработок, лицензиями и т.д.

Стоимость нематериальных активов, особенно в наукоемких отраслях промышленности, может быть весьма существенной.

Объекты НМА

Самые востребованные для оценки объекты нематериальных активов:

интеллектуальная собственность;
затраты будущих периодов при проведении научных изысканий;
права на пользование недрами и иными природными богатствами;
деловая репутация компании (гудвилл). Стоимость деловой репутации может потребоваться собственнику бизнеса при желании отойти от дел, оформить наследство, взять кредит, привлечь инвестичии и в иных (непротиворечащих законодательству РФ) случаях.

Наиболее объёмная группа НМА – первая, в неё входят следующие «неосязаемые» активы:

патенты на достижения в области селекции и иные достижения;
свидетельства о владении товарными знаками;
документация, подтверждающая собственность на знаки обслуживания;
произведения искусства и иные объекты авторских, смежных прав;
базы данных, компьютерные программы, архивы микросхем;
результаты труда конструкторских бюро;
информация – объект коммерческой тайны, разглашение которой способно принести доход;
прочие объекты интеллектуальной собственности предприятий и граждан.

Нюансы экспертизы нематериальных активов

Сложная оценка НМА требует профессионального и комплексного подхода. Трудности определения стоимости нематериальной группы активов заключаются в трудоемкости количественного анализа результатов использования данной собственности в коммерческой деятельности компании.

Эксперту необходимо точно рассчитать экономический эффект от владения конкретными НМА сегодня и в перспективе. Для этого зачастую определяется удельный вес потенциальной прибыли в общем доходе предприятия.

Оценка нематериальных активов осуществляется разными методами:

сравнительный подход – исследование результатов использования аналогичных НМА в сделках на рынке продукции/услуг;
отталкивание от дохода, который приносит предприятию факт владения объектами интеллектуальной собственности;
сбор затрат на создание, разработку или приобретение объекта НМА. Сюда же относятся все издержки, сопряженные с вводом приобретенной нематериальной собственности в эксплуатацию.

Доходный метод определения стоимости целесообразно применять в отношении приоритетных объектов НМА, способных повысить прибыль компании за счет сокращения производственных затрат или увеличить стоимость реализуемой продукции путем заметного увеличения ее качественных характеристик. Некоторые нематериальные виды активов могут влиять на налоговую нагрузку, снижение себестоимости и прочие важнейшие показатели финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

В результате оценки нематериальных активов эксперт формирует профессиональное мнение относительно реальной стоимости исследуемого объекта.

ОЦЕНКА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Движимыми называют имущественные неодушевленные объекты, не имеющие прочной связи с поверхностью земли и легко перемещаемые в пространстве. Предметы движимого имущества можно перевозить с места на место. В эту группу входит большое число объектов: производственное оборудование, предметы интерьера, транспортные средства, компьютерная техника, бытовая электроника, инструменты и приспособления, др.

Нюансы экспертизы движимых имущественных объектов

Движимое имущество оценивается различными способами, в зависимости от его типа, состояния, предназначения и других важных характеристик. Зачастую для удобства экспертизы специалист причисляет объект исследования к той или иной категории имущества:

инвентарь;
транспорт;
мебель;
станки и т.д.

Каждая группа движимых объектов анализируется по-разному: оценщик использует экономико-математическое моделирование, методику сравнения, расчет индексов или что-то иное из своего профессионального арсенала. Связано такое отношение с моральным износом имущества – один объект пользуется спросом на рынке, другой – давно снят с производства и является раритетом. Каждый предмет обладает разной интенсивностью эксплуатации, что также влияет на его конечную стоимость.

Исходя из целей оценки, на конечный результат работы эксперта оказывают влияние многие факторы: издержки на пуско-наладочные операции, монтажные и транспортные затраты, другие статьи расхода на содержание актива. Движимое имущество используется по прямому назначению и в процессе эксплуатации может сильно изнашиваться. Задачей оценщика является определение остаточной цены объекта на конкретный момент времени.

Факторы, влияющие на стоимость движимых активов

Экспертиза объектов движимой собственности учитывает широкий диапазон факторов:

частота использования;
доступность приобретения объекта на сегодняшний день;
год производства/выпуска;
рыночный спрос;
ряд технических параметров: значение грузоподъемности, производительности, мощности и т.д.;
наработка за период эксплуатации в мото/часах, километрах пробега и других физических единицах измерения;
уровень технического состояния;
присутствие капитального ремонта;
прочие условия и события, влияющие на оценку объекта.

Подходы для оценки движимых объектов

Экспертиза имущественных объектов, способных перемещаться, проводится с применением различных методик:

осуществление сравнительного анализа с мониторингом рынка аналогичных активов, их участия в сделках купли-продажи, дарения, залога, обмена и т.д.;
расчет ожидаемой доходности от использования актива в дальнейшем;
затратный подход – метод, основанный на суммировании всех издержек по созданию и эксплуатации объекта оценки с учетом его морального и физического износа.

Наиболее популярен сравнительный оценочный подход, т.к. именно этим способом можно определить рыночную цену движимого актива.

Эксперты нашей компании выполнят оценку любого движимого имущества, на все оказываемые услуги оформляется договор с фиксацией обязательств и сроков исполнения заказа. Клиент получает абсолютно достоверный результат экспертизы с учетом реалий сегодняшнего дня и специфики использования исследуемого актива.

ОЦЕНКА ПРОЧИХ АКТИВОВ

Не все известные активы можно отнести к той или иной группе: транспортные средства, недвижимость, коммерческая собственность, нематериальные активы, производственные здания и т.д. Есть масса объектов для оценки, которые отличаются индивидуальными характеристиками и своими особенностями. Назовем их условно «прочие активы». Сюда можно отнести следующие понятия:

оценка причиненного ущерба;
расчет упущенной выгоды;
экспертиза ценной бумаги в виде паевого взноса;
оценка дебиторской задолженности;
определение стоимости сервитута и т.д.

Специфичность вышеперечисленных объектов требует от специалиста индивидуального подхода к исследованию и анализу.

Нюансы экспертизы прочих активов

Каждый прочий актив обладает своими особенными чертами, поэтому подход к его оценке строго индивидуален:

методика определения суммы ущерба строится на выявлении разницы между состоянием объекта оценки до наступления известного события и его сегодняшним видом. Сюда причитаются все затраты, которые потребуются собственнику актива для его восстановления или в случае невозможности возвращения исходного состояния объекту – затраты на его замену;
расчет суммы упущенной выгоды – способ определения потенциального дохода, который был бы получен собственником актива при более благоприятном стечении обстоятельств (если бы выгода не была упущена);
экспертиза векселя заключается в выявлении величины будущей доходности от ценной бумаги в условиях реального времени, здесь и сейчас;
стоимость сервитута определяется по сумме издержек, которые несет собственник объекта вследствие наложения на него обременения. Реальный пример: владелец земельного участка несет убытки в связи с тем, что третьи лица на законных основаниях целый день топчутся по его земле.

Задачи оценки прочих видов активов

Основной задачей оценщика при определении стоимости прочих активов является выбор правильного подхода, который примет во внимание все внешние факторы и условия. Иногда стоимость актива необходимо определить на конкретную дату, которая уже прошла. Так бывает с оценкой ущерба вследствие стихийного бедствия или действий третьих лиц. Эксперт должен владеть теорией относительно стоимости денег в различное время.

Экспертиза некоторых объектов собственности требует от специалиста знаний относительно специфики вопроса. Пример – оценка ущерба вследствие ДТП. Оценщик должен разбираться не только в экономических терминах и понятиях, но и в технических тонкостях: детали автомобиля, механизм работы и предназначение той или иной запчасти, прочие детали.

Когда оценивается ущерб производственного или жилого здания после наводнения или пожара, эксперту важно понятие конструктивных особенностей объекта: материал перекрытий, состав конструктивных элементов постройки, присутствие защитного покрытия и т.д.

Если оценщику сложно адекватно оценить сумму причиненного ущерба, он может воспользоваться правом приглашения компетентного специалиста для консультации. Эксперты нашей компании обладают огромным опытом оценки любых активов, включая малораспространенные и уникальные. Заказчик получает официальный документ - отчет о проделанной работе, в котором зафиксирована рыночная стоимость прочего актива.

Задачи профессиональной оценки:

Профессиональная оценка имущества должна проводиться только квалифицированными экспертами, обладающими соответствующим российскому законодательству аттестатом. Задача работы данного специалиста – грамотное определение цены объекта с учетом всех факторов, включая актуальные тенденции рынка и современное экономическое состояние. Для регулирования отрасли оценочных услуг существуют определенные стандарты качества, что гарантирует получение максимально точного результата экспертизы.

Важно: окончательная стоимость оцениваемого экспертом объекта является независимой от точки зрения страховых, кредитных учреждений и иных заинтересованных сторон.

Заказ услуги оценки

По завершению работы оценщик выдает клиенту подробный отчет, в котором описаны используемые методы и результаты проведенной экспертизы. Данный документ является юридически значимым, принимается без сомнений в любом судебном и гражданском производстве. Отчет об оценке – компетентное мнение, учитываемое государственными и коммерческими структурами, органами власти и третьими лицами.

Наша компания предлагает своим клиентам оценку любых объектов:

транспортные средства;
стоимость бизнеса (гудвилл);
производственные мощности;
жилые и нежилые помещения;
ущерб вследствие стихийного бедствия;
инструменты и оборудование;
земельные участки;
основные фонды компании и т.д.

Все специалисты оценочной компании обладают необходимым уровнем образования, аттестатами и опытом. Регулярное повышение квалификации позволяет персоналу использовать в своей работе новейшие экспертные технологии и оставаться в курсе последних рыночных тенденций.

Заказать услугу можно прямо на сайте через форму обратной связи или связавшись с менеджером компании по телефонам, указанным в разделе «Контактная информация».